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关于对《高平市公共租赁住房管理实施办法》征求意见的通告

文章来源:山西高平 时间:2017/11/9 18:16:00 查看次数: 字体大小:[    ]

  为加强对我市公共租赁住房的管理,结合我市公共租赁住房建设管理实际,我局制定了《高平市公共租赁住房管理实施办法(征求意见稿)》,现公开征求意见。修改意见可通过电话反映,也可通过信函或电子邮件反映。征求意见截止日期为2017年11月30日。

  联 系 电 话:0356--5247784

  信函邮寄地址:高平市住建局住房保障中心(111房间)

  电子邮箱地址:gpzfbzzx@163.com

 

高平市住房城乡建设局

2017年11月9日

 

高平市公共租赁住房管理实施办法

(征求意见稿)

第一章   总   则

  第一条  为推动全市公共租赁住房和廉租住房并轨运行工作,规范公共租赁住房供应、分配和管理运行模式,提高房源和资金使用效率,根据《住房城乡建设部、财政部、国家发展改革委关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》(建保〔2013〕178号)和《山西省住房城乡建设厅、财政厅、发展改革委关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的实施意见》(晋建保字〔2014〕71号)、《晋城市公共租赁住房实施细则》等有关规定,结合高平实际,制定本实施办法。

  第二条  从2017年起,公共租赁住房和廉租住房并轨运行,统称为公共租赁住房。2018年后实行公共租赁住房的统筹建设、统筹分配、统筹运营、统筹管理。

  第三条  在建廉租住房项目(含配建廉租房)可继续建设,建成后统一纳入公共租赁住房管理。按晋城市市政府办公厅《关于严格落实廉租住房配建政策的通知》(晋市政办
〔2013〕11号)文件要求配建的廉租房项目,开发建设单位未与住建部门签订《晋城市廉租住房配建协议书》的,可按公租房标准建设。

  第四条  对已建成并分配入住的廉租住房,履行原租赁合同约定,租赁期满后,按照并轨后的公共租赁住房签订新的租赁合同。已建成未分配的廉租住房以及已立项正在建设的廉租住房项目建成后,优先保障已建档的原廉租住房保障对象,按照并轨后的公共租赁住房签订租赁合同,剩余房源统一按公共租赁住房分配。

  第五条  市住房城乡建设主管部门负责组织实施本行政区域的并轨工作。

  第六条  市政府建设的公共租赁住房由市住房城乡建设主管部门统筹安排。国有工矿配建的公租房,优先满足本单位的保障对象,剩余房源由当地政府统筹分配。

  第七条  并轨后公共租赁住房的保障对象,包括城镇低收入住房困难家庭、城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和外来务工人员。

  第八条  本实施办法所称城镇低收入住房困难家庭,是指家庭人均可支配收入低于当地上年度城镇居民人均可支配收入80%,人均住房建筑面积低于当地上年度人均住房面积60%或者无住房的家庭。

  本实施办法所称城镇中等偏下收入住房困难家庭,是指家庭人均可支配收入在当地上年度城镇居民人均可支配收入的80%至100%之间,人均住房建筑面积低于当地上年度人均住面积60%或者无住房的城镇家庭。

  本实施办法所称新就业无房职工,是指学校毕业或者部队复退不满5年,具有就业地户籍且无住房的从业人员。

  本实施办法所称外来务工人员,是指在就业地城镇人力资源和社会保障部门进行劳动用工备案1年以上并缴纳社会保险,无就业地户籍的从业人员。

  第九条  市住房城乡建设负责组织实施本行政区域的公共租赁住房配租与退出管理工作。民政、国土、公安、人社、街道办事处、社区居委会等有关部门,应当依照本办法的规定和人民政府规定的职责分工,互相配合,共同做好公共租赁住房配租与退出管理工作。

  住房城乡建设主管部门负责受理申请资料,结合民政、国土、公安等相关部门出具的意见审核申请人资格;受理和复核公共租赁住房的投诉,将复核中发现的违纪问题线索移送市监察局,市监察局对违纪问题线索进行调查核实。

  民政部门负责审核申请人家庭收入、财产情况。

  国土部门负责审核申请人家庭住房情况。

  公安机关负责审核申请人家庭人口情况,向民政部门提供申请人及共同申请的家庭成员车辆、户籍登记核查信息。

  人社部门负责向民政部门提供申请人各项社会保险缴纳信息。

  税务机关负责向民政部门提供申请人上年度的报税、完税信息。

  工商行政管理机关负责向民政部门提供申请人从事个体工商或者投资办企业等登记信息。

  街道办事处及社区居委会负责申请人家庭人口、收入、财产、住房情况核实和配租保障资格初审工作。

  其他需要提供申请人家庭收入、财产情况的单位向民政等部门提供相关信息。

  发改部门负责公共租赁住房租金的确定以及公共租赁住房小区物业管理费的核定。

  第十条  市人民政府应当加强对公共租赁住房配租与退出管理工作的监督。

  第二章   建设管理

  第十一条  市人民政府应结合本市城镇低收入和中等偏下收入住房困难家庭以及符合住房保障条件的新就业无房职工、进城落户农民和外来务工人员的需要,结合经济社会发展水平和政府财政能力,科学制定公共租赁住房年度建设计划。

  第十二条  公共租赁住房通过集中建设、配建、购改租等方式筹集,可以由政府投资建设或政府委托建设后回购,也可以由政府提供政策支持、社会力量投资。公共租赁住房套型建筑面积控制在60平方米以内,可以是成套住房,也可以是宿舍型住房,以宿舍形式建设的,要严格执行建筑设计规范的有关规定。

  第十三条  公共租赁住房的规划选址,应在符合城市总体规划的前提下,充分考虑住房困难群体对交通、就业、就学、就医等的需求,统筹规划布局。有条件的地方可在建制镇规划建设一定规模的公共租赁住房。

  第十四条  公共租赁住房建设应达到如下标准:室内水泥地面,内墙面普通涂料,户内安装木制门,入户安装普通防盗门,符合节能标准的普通窗户,普通卫生洁具,水、电、暖、气四表出户,分户计量。  

  第十五条  政府投资的公共租赁住房及其中配套建设的教育、医疗等公共服务设施建设用地以行政划拨方式供应。其他方式投资建设的公共租赁住房,建设用地可以采用出让、租赁或者作价入股等方式有偿使用。公共租赁住房项目中配套建设的商业、服务业用地,应当以招拍挂形式公开出让。

  第十六条  新建商品住房建设项目、城市和国有工矿棚户区改造项目中的商品住房部分,应当按照建筑面积配建不低于5%的公共租赁住房;经济适用住房建设项目,应当按照建筑面积配建不低于10%的公共租赁住房。所配建公共租赁住房应与整个项目同时实施,即同时设计、同时施工、同时竣工交付。

  第十七条  市国土资源部门在为新建商品住房建设项目、经济适用住房建设项目以及城市和国有工矿棚户区改造项目供应建设用地时,应当将配建公共租赁住房作为前置条件。在供地文件中明确配建比例、建设总面积、套数、套型比例、建设标准和建成后移交或者回购等内容;不配建或不宜配建的项目,应当明确按照规定配建面积缴纳公共租赁住房建设资金的内容。

  第十八条  回购新建商品住房建设项目、城市和国有工矿棚户区改造项目中配建的公共租赁住房,以成本价作为回购价格;回购经济适用住房建设项目中配建的公共租赁住房,以核定的基准价格作为回购价格。不配建或不宜配建的项目,应按照该项目住房平均销售价格向保障性住房建设主管部门缴纳应配建公共租赁住房面积部分的建设资金,专户管理,作为公共租赁住房建设(含购改租)资金专款专用。

  第十九条  市住房城乡建设主管部门应当制定回购方案,并具体组织实施本区域内的公共租赁住房回购工作。

  第二十条  鼓励和引导民间资本根据建设规划和年度计划,通过直接投资、间接投资、参股、委托代建等多种方式参与公共租赁住房建设,按规定或合同约定的租金标准、价格面向政府核定的保障对象出租。

  第三章 租金管理

  第二十一条  市发改部门应结合当地经济发展水平、财政承受能力、住房市场租金水平、建设与运营成本、保障对象支付能力等综合因素,健全完善并轨后的公共租赁住房租金定价机制。

  第二十二条  市住房城乡建设主管部门要加强公共租赁住房配租管理,将社会投资建设公共租赁住房、配建的公租房统一纳入监管范围。

  第二十三条  公共租赁住房的租金标准由市发改部门确定,政府投资建设并运营管理的公共租赁住房,租金标准一般控制在同时期、同地段、同品质、同类型住房市场租金的70%以下;社会投资建设并运营管理的公共租赁住房,租金标准控制在同时期、同地段、同品质、同类型住房市场租金的90%左右。租金实行动态调整,每两年的最后一个月向社会公布一次。

  第二十四条  公共租赁住房租金按建筑面积计算。承租人应按月交纳租金,交纳日期为入住前,拖欠的从逾期之日起每日按应付金额的万分之五支付违约金。

  第二十五条  采取差别化租金、租补分离等方式对保障对象收取租金。其中,城镇低收入住房困难保障对象的租金标准控制在市场租金的10%以下,其他家庭控制在70%以下,差额部分由当地政府予以减免或补贴。

  第二十六条  市住房城乡建设主管部门每年要定期对保障对象组织复审。并根据复核结果,按年度转换保障对象类别,租金缴纳标准和补贴随之调整;不符合保障条件仍需租住的,可依房源情况约定租赁期限后允许其继续租住,按照市场价格收取租金;购买其他住房不需租住但拒不腾房的,按照市场价格的1.2倍收取租金。

  第二十七条  公共租赁住房租金的收取、管理和使用按照国家和省相关规定执行。 

  第四章  运营管理

  第二十八条  政府投资的公共租赁住房的租金,由市住房城乡建设主管部门或者委托公房管理单位、物业服务企业收取,按照政府非税收入管理的有关规定缴入同级国库,实行收支两条线管理,专项用于偿还公共租赁住房贷款本息及公共租赁住房的维护、管理等。

  第二十九条  公共租赁住房产权人,应当按照当地维修资金缴存标准,按住房建筑面积交存首期住宅专项维修资金,续交标准与办法按相关规定执行。配建项目缴纳的维修资金与配建项目的住宅专项维修资金统一管理。

  第三十条  政府集中建设的公共租赁住房项目维修、更新、改造,需使用住宅专项维修资金,按照以下程序办理:

  (一)物业服务企业提出使用建议和方案;

  (二)住房城乡建设主管部门审核同意后,报请同级财政部门批准;

  (三)物业服务企业按照批准方案组织实施;

  (四)物业服务企业持有关材料,向财政部门申请列支;

  (五)财政部门审核同意后,从本项目住宅专项维修资金专户划转至维修单位。

  配建公共租赁住房的住宅项目需使用住宅专项维修资金的,按配建项目住宅专项维修资金使用的相关程序办理。

  第三十一条  集中建设的公共租赁住房,应通过公开招标方式确定物业服务企业;配建公共租赁住房项目,由配建项目的物业服务企业统一管理。

  第三十二条  公共租赁住房使用人应当按照物业服务合同(前期物业服务合同)、租赁协议的约定按时足额交纳物业服务费。物业服务费由物业服务企业收取。

  第三十三条  经公共租赁住房所有权人或其委托的运营单位同意,承租人之间可以互换所承租的公共租赁住房。

  第三十四条  公共租赁住房租赁合同统一使用示范文本,合同中要明确租金及支付方式,物业费、水电费等费用的支付方式,房屋用途与使用要求,租赁期限,维修责任,停止保障的情形,违约责任及争议解决办法等内容。

  第三十五条  公共租赁住房竣工交付住户使用前,受聘物业服务企业应当与建设单位完成物业公用部位和共用设施设备的承接查验工作。

  第三十六条  承接公共租赁住房项目物业服务的企业按合同约定履行维护小区环境卫生、安全保卫、车辆管理和共用部位、共用设施设备的维修、养护、管理等职责。

  第三十七条  物业服务企业应当增强服务意识,规范服务行为,提高服务质量。在小区内公开服务项目、服务标准、服务收费标准、临时管理规约等内容,定期收集住户的意见和建议,及时制止违章搭建、改变房屋用途或者擅自拆改房屋等行为。发现公共租赁住房转租、转借、转让、出租、调换、经营等情形,应当及时书面报告市住房保障主管部门。

  第三十五条  公共租赁住房项目配建的经营性用房、配套公共设施设备及场所的广告、租赁等经营事项,应当由房屋所有权人或者委托物业服务企业经营管理。

  第三十六条  公共租赁住房配建经营性用房及配套公共设施设备的经营收入,应当存入财政部门设立的公共租赁住房经营收入专户,由财政部门统筹安排使用。

  第五章 准入退出

  第三十七条  公共租赁住房申请条件

  (一)城镇住房困难家庭申请公共租赁住房必须同时符合以下条件:

  1.申请人或家庭成员中至少一人取得当地城镇户籍(市政府筹集的公租房由市政府具体确定);

  2.家庭人均收入低于上年度当地城镇居民人均可支配收入;

  3.家庭人均住房建筑面积低于当地上年度人均住房面积60%或者无住房。

  (二)新就业职工申请公共租赁住房必须同时符合以下条件:

  1.具有就业地城市户口;

  2.自毕业(复退)的次月起计算不满5年;

  3.具有中专及以上学历;

  4.已与用人单位签订劳动合同或者聘用合同,并参加当地城镇职工基本社会保险;

  5.申请人及家庭成员在当地无住房且未租住公有住房。

  复退人员同时满足第1、2、5条规定。

  (三)外来务工人员申请公共租赁住房必须同时符合以下条件:

  1.年满18周岁;

  2.持就业地城市居住证;

  3.个人或家庭收入低于当地城镇居民中等偏下收入线;

  4.已与用人单位签订劳动合同或者聘用合同,并在社会保障部门进行劳动用工备案,缴纳社会保险1年以上;

  5.申请人及家庭成员在当地无住房且未租住公有住房。

  第三十八条  并轨后申请审核公示程序统一按照公共租赁住房相关规定执行,逐步建立常态化申请受理机制,逐渐实现随报随审。

  第三十九条  城镇低收入住房困难家庭(含城镇住房救助对象,下同)申请公共租赁住房保障在房源不足的情况下可按规定选择租赁补贴和实物配租两种保障方式之一。选择实物配租的,在获得实物配租前可享受租赁补贴。在获得实物配租后,配租公共租赁住房为政府投资建设的,停止发放租赁补贴;配租公共租赁住房为社会投资建设并运营管理的,可依申请给予适当补贴。

  除城镇低收入住房困难家庭之外的公共租赁住房保障对象,按照现行政策规定暂限定申请实物配租,配租前后不享受租赁补贴,今后将随国家、省新的政策变化而及时调整。

  第四十条  市住房城乡建设主管部门在进行公共租赁住房实物配租时,应根据房源情况制定相应的分配办法,尽快实现常态化分配。

  第四十一条  公共租赁住房租赁合同统一使用省住房城乡建设部门制定的示范文本,合同中要明确租赁双方,终止公共租赁住房保障资格包括停止发放租赁补贴、按市场价格收取租金、退出实物配租或购买公共租赁住房等形式。

  有关单位和个人,应当积极配合公共租赁住房配租保障申请、审核工作,如实出具相关证明材料。

  为公共租赁住房配租保障申请家庭出具虚假证明材料的单位和个人,依法承担相应的责任。

  第六章  轮候制度

  第四十二条  市住房城乡建设主管部门应当广泛听取社会各界意见,遵循程序公开、过程公开、结果公开的原则根据房源情况确定轮候顺序。

  第四十三条  市住房城乡建设主管部门在进行公共租赁住房实物配租时,按照轮候批次(年度)先后,优先满足同批次(年度)轮候对象中符合规定条件的城镇低收入住房困难家庭的需求,其次向剩余轮候对象配租;然后下一批次,以此类推。

  第七章  附  则

  第四十四条  全面公开公共租赁住房的建设、准入与退出情况等信息,设立使用、管理、服务投诉电话,畅通投诉监督渠道,接受社会监督。

  第四十五条  本办法自批准公布之日起施行。

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